Заключение экспертизы о техничеком состоянии объекта

ИСПОЛНИТЕЛЬ: Эксперт ООО «Крымский центр оценки и судебных экспертиз» Юдин Вячеслав Сергеевич

ОСНОВАНИЕ: Договор от_________________г., заключенный между ООО «Крымский центр оценки и судебных экспертиз» и _______________--.

ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТИЗЫ: объект недвижимого имущества – гостиничный комплекс, расположенный по адресу: ____________________________, состоящий:

Здание (жилой дом) КН _________________, площадью 288,3 кв.м., расположенное по адресу: ________________________--.
Здание (жилой дом) КН _________________, площадью 98,7 кв.м., расположенное по адресу: ____________________.
Здание (нежилое здание, летняя кухня) КН ___________________, площадью 65 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, ------------------
Здание (жилой дом) КН ___________________0, площадью 103,3 кв.м., расположенное по адресу: __________________-.
Здание (жилой дом, гостевой дом) КН __________________, площадью 107,1 кв.м., расположенное по адресу: _________________________.
Здание (жилой дом) КН 90:1_________________--, площадью 93,7 кв.м., расположенное по адресу: ___________________________-.

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:

Дать ответ на вопрос о техническом состоянии объекта недвижимого имущества – гостиничный комплекс, расположенный по адресу: Республика Крым, Сакский р-н, на территории Штормовского сельского поселения, в селе Поповка, ул. Солнечная, д. 40

Экспертиза объекта и исследование материалов: По Договору от 27.05.2021г, заключенному между ООО «Крымский центр оценки и судебных экспертиз» и ____________-_______________--, оценку технического состояния (экспертизу объекта) проводил эксперт ООО «Крымский центр оценки и судебных экспертиз» Юдин Вячеслав Сергеевич 27.05.2021г по 01.06.2021 года.

СВЕДЕНИЯ ОБ ЭКСПЕРТАХ:

- строительный эксперт Юдин Вячеслав Сергеевич, образование – высшее. Окончил Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.» по специальности «Строительно-техническая экспертиза». Общий стаж работы экспертом 15 лет, из них стаж работы в области проектирования, строительства, эксплуатации сооружений, а также экспертизы объектов строительства - 7 лет. Должность сотрудника в организации в организации ООО «Крымский центр оценки и судебных экспертиз» - Оценщик, строительный эксперт. Обладает необходимыми профессиональными качествами для осуществления экспертизы технического состояния зданий и сооружений, имеет Свидетельство о членстве в союзе «Межрегиональное объединение судебных экспертов» № 48 от «01» февраля 2019 года, сертификат соответствия судебного эксперта № RU.31971.04ФБЭО/001/VDT1516 Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии.

Таблица №1

Сведения о эксперте, проводившем экспертизу

Документы эксперта	Орган, выдавший документ, регистрационные данные документа
Диплом о высшем образовании, специалист в области права.	Крымский экономический институт государственного высшего учебного заведения Киевский национальный экономический университет им. В. Гетьмана КР № 33036772
Диплом о профессиональной переподготовке на право выполнения вида профессиональной деятельности в областях: - исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности; -исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения оценки; - Исследование обстоятельств несчастного случая в строительстве с целью установления его причин, условий и механизма, а также круга лиц, в чьи обязанности входило обеспечение безопасных условий труда; -Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданным судом; разработка вариантов указанного раздела; - Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определения технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств; -Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий; - Исследование помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости их восстановительного ремонта; -Рецензирования экспертных заключений.	Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.», диплом серии ПП № 005598
Свидетельство о членстве в союзе «Межрегиональное объединение судебных экспертов»	Союз «Межрегиональное объединение судебных экспертов», рег. № 48
Сертификат соответствия судебного эксперта о соответствии требованиям системы и органа сертификации, предъявляемых к судебному эксперту в сфере «Строительно-техническая экспертиза» по направлениям: - исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности; -исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения оценки; - Исследование обстоятельств несчастного случая в строительстве с целью установления его причин, условий и механизма, а также круга лиц, в чьи обязанности входило обеспечение безопасных условий труда; -Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданным судом; разработка вариантов указанного раздела; - Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определения технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств; -Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий; - Исследование помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости их восстановительного ремонта; -Рецензирования экспертных заключений.	№ RU.31971.04ФБЭО/001/VDT1516 Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии
Диплом о профессиональной переподготовке на ведение профессиональной деятельности в сфере оценке собственности	Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ивановский государственный химико-технологический университет» диплом № 372403813968, Регистрационный номер 029-2017
Свидетельство саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, Регистрационный номер № 0013 в ЕГР СРО от 30.12.2011г.	Региональная Ассоциация оценщиков, № 01004
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности	«Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № 000135-1 от 19.09.2017 года
Эксперт саморегулируемой организации оценщиков, член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков	Решение об избрании в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков от 31.05.2018г.
Свидетельство о членстве в союзе «Межрегиональное объединение судебных экспертов» -землеустроительные экспертизы	Союз «Межрегиональное объединение судебных экспертов», рег. № 906
Сертификат соответствия судебного эксперта №RU.31971.04СЭВО/VDT2687 27.1 Исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности	№RU.31971.04СЭВО/VDT2687 Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии
Удостоверение о повышении квалификации 642411324803 «Землеустроительная экспертиза»	Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.»

Эксперт ____________________________________ (ФИО эксперта)

(подпись эксперта)

Использованные нормативные документы

При составлении экспертного заключения использовались следующие норма-тивные документы:

– СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции

Вид документа:

Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280 СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87 Строительные нормы и правила РФ Принявший орган: Госстрой СССР Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.07.1988

Опубликован: Официальное издание, Минстрой России, - М.: ГП ЦПП, 1996 год

– СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия

Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280 СНиП от 04.12.1987 N 3.04.01-87 Строительные нормы и правила РФ Принявший орган: Госстрой СССР Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.07.1988

Опубликован: официальное издание, Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 1998 год

– Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов

Вид документа:

Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993

Нормы, правила и нормативы органов государственного надзора

Принявший орган: Главгосархстройнадзор России

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

– ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений

Вид документа:

Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38 ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94

Принявший орган: Госархстройнадзор РСФСР, МНТКС

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.1996

Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год

- СНиП II-22-81* Каменные и армокаменные конструкции

Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 31.12.1981 N 292 СНиП от 31.12.1981 N II-22-81*

Принявший орган: Госстрой СССР

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.1983

Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ФГУП ЦПП, 2004 год

Дата редакции: 01.01.2004

- ГОСТ 23118-2012 Конструкции стальные строительные. Общие техни-ческие условия

Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 20.10.2012 N 1

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.2012

Опубликован: Официальное издание, М: Стройиздат, 2012 год

Дата редакции: 08.12.2012

- СНиП 3.04.03-85 Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии

Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223 СНиП от 13.12.1985 N 3.04.03-85

Принявший орган: Госстрой СССР

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.07.1986

Опубликован: Официальное издание, Госстрой СССР - М: ГП ЦПП, 1993 год

Дата редакции: 01.01.2012

Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов, приведенных в специализированной справочной системе «Стройэксперт-кодекс».

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

Экспертный анализ проведен на основании действующего законодательства РФ и нормативной документации.

Общие сведения о объекте экспертизы:

ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТИЗЫ:

Экспертом, с осуществления фотографирования (приложение «фототаблица»), 27.05.2021г. был проведен внешний осмотр вышеуказанных строений. Доступ в помещения имелся полностью только в одно строение, расположенное при входе на территорию гостиничного комплекса, с левой стороны и в номера №3,№4, расположенные на втором этаже строения, расположенного на против летнего навеса (летнего кафе)

На основании внешнего осмотра вышеуказанных строений установлено, что общее техническое состояние – хорошее. Стеклопакеты, двери полностью целые, отделка стен – штукатурка, не имеет следов механического разрушения. Дренажная система не имеет видимых следов разрушения.

Оценка конструкций исследуемых строений, проведена согласно и на основании Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003.

Согласно п.1.1. вышеуказанного СП настоящие Правила предназначены для применения при обследовании строительных конструкций зданий и сооружений жилищного, общественного, административно-бытового и производственного назначения с целью определения их технического состояния, а также могут быть использованы при решении вопросов о пригодности жилых домов для проживания в них

Диагностика - установление и изучение признаков, характеризующих состояние строительных конструкций зданий и сооружений для определения возможных отклонений и предотвращения нарушений нормального режима их эксплуатации.

Обследование - комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

Дефект - отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение - неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Поверочный расчет - расчет существующей конструкции по действующим нормам проектирования с введением в расчет полученных в результате обследования или по проектной и исполнительной документации геометрических параметров конструкции, фактической прочности строительных материалов, действующих нагрузок, уточненной расчетной схемы с учетом имеющихся дефектов и повреждений.

Критерии оценки - установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

Категория технического состояния - степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Оценка технического состояния - установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Степень повреждения - установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Предварительная оценка физического износа выполнена на основании Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003.

Градация, определяющая степень износа приведена далее в таблице 1.

Таблица 2

Для взаимосвязи качественного и количественного состояний объектов может быть применена определения «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404, утверждённая приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г.		СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
Состояние	Описание	Состояние	Описание
I – хорошее (< 20%)	Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует.	Исправное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности
II – удовлетво-рительн ое (21% -40%)	Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.	Работоспособное	Категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается
III неудовлетво-рительное (41% - 60%)	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций.	Ограниченно работоспособное	Категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации
IV ветхое (61%-80%)	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов.	Недопустимое	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций)
V негодное (81%-100%)	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.	Аварийное ное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий)

На основании визуального осмотра техническое состояние объекта экспертизы – хорошее, Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций.

Экспертом с осуществлением фотографирования, был проведен осмотр помещений, тех строений, в которые имелся доступ.

Строение, расположенное при входе на территорию гостиничного комплекса, с левой стороны.

Состоит из номерного фонда, один номер на первом этаже, общая (гостевая) кухня, два номера на втором этаже. Сан. узел на каждом этаже (общее количество 2 ед).

В ходе осмотра первого этажа, было установлено, что номера имеют отделку из дерева, покрытое лаком, один номер находится на первом этажа, два номера на втором этаже. В ходе осмотра номера первого этажа было установлено, что в номере (первый этаж, без нумерации) находится: кровать деревянная, кровать детская деревянная, диван, телевизор West, кондиционер Aeronik ASI-07HS5, ковролин, шкаф двух-дверный, люстра. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра помещения первого этажа – кухня, было установлено, что в помещении находится: холодильник Liebhеrr, диван, кухня, стол, угол кухонный, охладитель тайфун-80, ортопедическая основа для кровати. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра санузла первого этажа, кроме сантехники находился вентилятор WINIX FS40-08. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра коридора второго этажа, было установлено, что в помещении находится: картина 2 шт., торшер, лампа, прихожая деревянная. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В одном номере второго этажа находится: 2 кровати, кондиционер. Во втором номере диван, телевизор Samsung, кресло, картина 1 шт. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

Туалет второго этажа оборудован сантехническими приборами. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра помещений номера №3 и №4, расположенного на втором этаже строения, находящегося на против летнего навеса (летнего кафе) было установлено:

В помещении номера №3 находится: телевизор марки LG, приставка марки EUROSKY, кондиционер MITSUSHITO, кровать 2-х спальная, кровать 1-но спальная. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В помещении номера № 4 находится: телевизор START, приставка EUROSKY, кондиционер MITSUSHITO, кровать. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра помещения летнего навеса (летнего кафе) было установлено, что в помещении кафе находится: телевизор PHILIPS, муз. центр и колонки PHILIPS, холодильник для мороженного – 2 шт., холодильник для напитков, 3 стола 4х местные, девять стульев, 2 стола деревянных, 4 скамьи деревянных, стол угловой, скамья угловая, кофе машина KAFFIT, стойка барная, водонагреватель КВЭ-30. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

В ходе осмотра помещения «кухня» было установлено, что в помещении находится: камера морозильная Porka, холодильник для мороженного, газовая печка FLAMA, газовая печка ARTHOUSE, бойлер Ferroli, микроволновка 2 шт. марка SAMSUNG, духовка SATURN. Состояние удовлетворительное, видимые повреждения отсутствуют.

ВЫВОДЫ:

Техническое состояние объекта недвижимого имущества - гостиничного комплекса, расположенного по адресу: ________________________________ - хорошее, видимые повреждения отсутствуют